Можно ли подарить ипотечную квартиру

Ипотека — это форма залога недвижимости, которая требуется при покупке квартиры в кредит. Именно с помощью ипотечного кредитования решается жилищная проблема у большинства людей. Часто появляется вопрос, можно ли подарить другому человеку ипотечную квартиру. В большинстве случаев, банки создают в договоре отдельный пункт, в котором указано, разрешается ли такая сделка с недвижимостью.

Разрешено ли дарить недвижимость, находящуюся в ипотеке

Многие граждане интересуются, можно ли подарить другому человеку квартиру в ипотеке. Теоретически, подарить недвижимость, находящуюся в залоге у банка, вполне реально. Но это допускается при одном условии: если банк-кредитор на это согласен.

В большинстве случаев, люди не слишком внимательно читают договор кредитования или не читают его вовсе. В первую очередь, необходимо внимательно изучить все пункты договора и найти тот, в котором указаны все условия, касающиеся вопроса дарения квартиры. Если такой пункт есть в договоре, заемщику становится понятна позиция банка. Если же такого пункта в договоре нет, необходимо обратиться в банк напрямую для получения разъяснений.

Как правило, финансово-кредитные учреждения не слишком часто идут на процедуру дарения. На этапе составления ипотечного договора клиент может попросить внести данный пункт в договор. При наличии этого пункта дарение будет рассмотрено банком. Если же такого пункта в договоре нет, чаще всего, банк даже не будет останавливаться на заявке клиента.

С точки зрения российского законодательства, все предельно просто: имущество, находящееся в залоге у банка, полноценно использоваться собственником не может. Любые сделки с имуществом, за которое не выплачен долг, проводятся только с согласия банка. При этом важно понимать, что даже если будет оформлен договор дарения, то долговые обязательства по ипотеке никуда не денутся.

Срочная продажа недвижимости, находящейся в ипотеке, может потребоваться при переезде в другой город или в другую страну. Реже причиной является предстоящий развод супружеской пары. В любом случае обременение является серьезной помехой при продаже жилья.

Если человек обратился в банк с просьбой о продаже ипотечного жилья, кредитор выполняется несколько необходимых действий:

• выясняет платежеспособность нового заемщика (им становится покупатель квартиры);
• переоформляет документы на нового собственника;
• определяет лицо, которое будет выплачивать кредит после развода. При этом банк оценивает и собственные риски.

Если банковское учреждение соглашается на сделку, человек может заниматься продажей квартиры самостоятельно. Иногда кредитор тоже участвует в продаже залоговой недвижимости.

Достаточно редкая практика – переход права собственности путем продажи кредита. В данном случае продается и покупается именно ипотечный кредит, но не недвижимость. Таким образом покупателю переходят все обязанности по выплате кредита, квартира продолжает оставаться в залоге у банка.

Если продавец и покупатель попытаются обойти банк и осуществить сделку самостоятельно, право собственности на такой объект не будет зарегистрировано в Росреестре. Здесь обязательно потребуют согласие банка-залогодержателя.

Как добиться разрешения на сделку

При заключении договора дарения новый собственник получает не только недвижимое имущество, но и обязательства по ипотеке. Для того чтобы убедиться, что новый собственник будет платить ипотеку, банк проверяет его финансовое положение. Для этого он запрашивает всевозможные дополнительные документы. Только в том случае, если новый потенциальный собственник окажется благонадежным и платежеспособным, банк может выдать согласие на дарение квартиры.

Такое согласие выдается в письменном виде, так как этот документ необходимо будет предоставить для переоформления права собственности в Росреестр. С того момента, как право собственности перейдет к новому собственнику, он вынужден будет выплачивать ипотечный кредит. Если собственник попытается подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, без согласия банка, такая сделка будет признана недействительной в силу статьи 173.1 ГК РФ.

Согласие банка-залогодержателя на распоряжение квартирой, находящейся в ипотеке – это единственный способ выполнить какое-либо действие с имуществом. Все последствия самостоятельных действий отражены в статье 39 федерального закона «Об ипотеке». В большинстве случаев банк, выдавший ипотеку, соглашается на такие сделки, если сумма задолженности на момент обращения клиента остается незначительной.

Можно ли провести сделку без банковского согласия

Многим интересно, можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, без разрешения от банковского учреждения. По закону, все операции с такой квартирой регулируются банком до полного погашения долга. Все, что может сделать заемщику на данном этапе – это передать имущество в простое пользование (как вариант – передача его в аренду).

Законную силу договор дарения будет иметь только в том случае, если на это согласится банк-залогодержатель. Смена заемщика — это всегда риск, которого банки всегда стремятся избежать.

В отношении квартир, находящихся в ипотеке, действуют также такие правила:

• Квартиру запрещается дарить несовершеннолетним. Такие лица не несут юридической ответственности за свои действия в силу своей недееспособности и нетрудоспособности. То есть они не могут быть новыми заемщиками по ипотеке для банка.
• Так как в большинстве случаев ребенок обладает завещательным правом на квартиру родителей, недвижимость, находящуюся в залоге, можно передать ему по наследству.
• Дарение ипотечной недвижимости второму супругу также не представляется возможным, так как их имущество является общим. В отдельных случаях, к примеру, когда недвижимость была куплета до брака или если один из супругов после развода хочет аннулировать статус заемщика, требуется согласие банка на передачу квартиры в дар. В любом случае будет досконально проверяться доход нового владельца.
• Если хочется подарить квартиру кому-то из родственников, банк будет рассматривать его кандидатуру в качестве потенциального заемщика. Банк даст согласие на сделку, если сочтет, что смена заемщика не увеличит риски.
• Дарение квартиры созаемщикам – это особый вопрос. С одной стороны, созаемщик и заемщик имеют одинаковые права на квартиру, находящуюся в залоге. Получается, что заемщик не может подарить то, чем и так владеет созаемщик. С другой стороны, если созаемщик перестает иметь свой статус, то он приобретает как права на недвижимость, так и обязательства по кредиту. Такие вопросы рассматриваются банком. Основополагающим является благонадежность и платежеспособность нового заёмщика.

Алгоритм оформления сделки

Для того чтобы оформить дарения ипотечной недвижимости предусмотрен такой алгоритм:

1. Обращение в банк для получения согласия на сделку. При этом необходимо предоставить полный пакет документов, запрошенный банком.
2. Оформление договора дарения. Для этого не требуется обращения к какому-то специалисту. Документ допустимо составить в простой письменной форме. Для того чтобы минимизировать риск оспаривания документа, рекомендуется нотариальное заверение сделки.
3. Подписание договора дарения обеими сторонами. В договор дарения на квартиру должны входить сведения о каждом участнике сделки, технические параметры объекта недвижимости по документам и сведения о праве собственности и его переходе. Также указываются права и обязанности всех участников сделки, дата и подписи обеих сторон. В случаях, когда квартира находится в ипотеке, в договор обязательно вносится отметка о том, что данный объект недвижимости находится в залоге у банка. При этом банк ничего против совершения сделки не имеет.
4. Оформление нового соглашения ипотеки. При этом новым заемщикам становится лицо, получившее в дар квартиру. Банк составляет на него новый ипотечный договор, по которому он вынужден будет осуществлять выплаты.
5. Обращение в Росреестр для регистрации документов и перехода собственности к новому владельцу. При этом необходимо предоставить разрешение от банка на сделку и новое соглашение.

Какие документы потребуются

Для того чтобы переоформить ипотечный договор на нового заемщика, банк запрашивает такие документы:

• Паспорт потенциального заемщика.
• Справку по форме 6-НДФЛ (более привычная всем справка 2-НДФЛ). Иногда нужна выписка с банковского счета. Любой из этих документов подтверждает доход потенциального заемщика. Это обязательно проверяется банком.

Для того чтобы заключить договор дарения, банк запрашивает такие документы:

• Паспорта лиц, являющихся обеими сторонами сделки.
• Ходатайство о регистрации договора, оно пишется на имя банка.
• Документация на недвижимость, на которую предполагается составление договора дарения. Требуется техпаспорт недвижимости.
• Если какая-то из сторон сделки имеет супруга, от него требуется нотариально заверенное согласие на осуществление сделки при условии, что сделка ипотечного кредитования заключалась в момент нахождения в браке.
• Согласие органов опеки, если одной из сторон сделки является человек до 18 лет или недееспособное лицо.
• Разрешение от банка на проведение сделки.

Подарок недвижимости ребенку

До тех пор, пока заемщик не выплатил всю сумму кредита за квартиру, она находится в залоге у банка и принадлежит банку. Банки очень неохотно соглашаются на сделки по квартирам, находящимся в ипотеке, особенно когда речь идет о сделках с несовершеннолетними. Это связано с тем, что несовершеннолетний не может являться новым заемщиком в силу своей недееспособности и нетрудоспособности.

В случае если заемщик перестает выплачивать кредит, кредитное учреждение вправе отобрать эту квартиру, при этом все жильцы в судебном порядке будут выписаны. Если владельцем квартиры, находящейся в ипотеке, будет являться ребенок, вполне вероятно, что банк не сможет продать недвижимость при возникновении подобных обстоятельств.

Даже если ребенку уже исполнилось 18 лет, не факт, что банк одобрит его кандидатуру в качестве нового заемщика. Исключение могут составлять те случаи, когда сумма долга осталась небольшой.

Если банк разрешает подарить объект недвижимости несовершеннолетнему ребенку, должны быть изменены пункты в кредитном договоре. Новый вариант договора после этого подписываются и банком, и собственником. Только после того, как все это выполнено, составляется документ о дарении на лицо, не достигшее 18 лет.

Подарок квартиры супругу

Если супруги оформили брак, тогда бессмысленно проводить дарение квартиры. Имущество, полученное любым из супругов в этот период, будет считаться совместным. Тем более нет смысла в такой сделке из-за того, что в большинстве случаев при покупке недвижимости в ипотеку оба супруга являются созаемщиками.

Необходимость в оформлении дарственной может возникнуть в двух ситуациях:

• При условии, что объект недвижимости приобретался в ипотеку кем-то из супругов до оформления брака.
• Если супруги намерены развестись, то один из них может снять с себя статус заемщика. Для этого рекомендуется оформлять брачный договор, альтернативный вариант – документ о разделе всего имущества. В любом случае необходимо понимать, что все действия с квартирой, находящейся в ипотеке, осуществляется только с согласия банка-залогодержателя.

Выплата налога

При дарении, которое происходит в отношении объекта, находящегося в ипотеке, действуют те же правила, что и при заключении любого другого договора дарения. То есть если дарственная оформляется на близкого родственника (второй супруг, дети или родители, бабушки и дедушки), налог не платится.

Во всех остальных случаях, когда дарственная оформляется на чужого человека и на любое лицо, не являющееся близким родственникам, исчисление налога происходит на общих основаниях. Необходимо выплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%.