После подписания договора дарения квартира переходит к новому хозяину. Он становится её полноправным владельцем и может оформлять с ней любые сделки. При этом в сделках с подаренной квартирой есть множество правил и нюансов. Многих людей интересует, можно ли совершать продажу подаренной недвижимости и что для этого необходимо.
Можно ли сразу продать недвижимость
После получения в подарок объекта недвижимости каждому важно разобрать, через какое время можно по закону продать подаренную квартиру. Новый владелец квартиры может продавать, дарить ее, сдавать в аренду, как только будет официально признан собственником. Признание в виде нового собственника происходит, когда в Росреестр вносятся сведения о сделке.
Росреестр – это федеральный орган исполнительной власти. Основной его задачей является организация единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть все сведения о произошедшей сделке должны быть внесены в ЕГРН.
Срок внесения данных в ЕГРН составляет от 3 до 12 дней. Минимальный срок предусмотрен в тех случаях, когда документы передаются через нотариуса. Если гражданин лично передавал документы через МФЦ, то данные обновятся через 10-12 дней.
Когда данные о новом собственнике будут внесены в ЕГРН, он получит соответствующую выписку. Только тогда новый собственник может осуществлять любые сделки с объектом. Даритель при этом уже не будет иметь никаких прав на объект недвижимости. Оспорить своё дарение он сможет только в суде.
Необходимые документы
Для сделки потребуются такие документы:
- Паспорт собственника недвижимости.
- Выписка из ЕГРН. Этот документ можно получить в Росреестре, когда там были зафиксированы все сведения о новом собственнике и подтверждено его право.
- Договор дарения. Этот документ является основанием для перехода права собственности на нового владельца.
- Техпаспорт на недвижимость. Это документ, в котором отражается фактическое месторасположение объекта, вид собственности, границы. Также указано назначение и использование, технические характеристики, состояние. В документе есть реестровые и кадастровые номера. Здесь же отражаются все перепланировки, если они проводились в квартире. Если какие-то перепланировки не отражены в техническом паспорте, они являются незаконными.
- Доверенность от нотариуса, если продажей недвижимости от лица собственника будет заниматься его доверенное лицо.
Все указанные документы являются обязательными. Однако, в некоторых случаях требуется предоставить дополнительные документы:
- Справка о дееспособности продавца. Это документ о том, что человек вправе совершать действия с недвижимостью. В справке указано, что он не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансере.
- Разрешение из органов опеки, если собственник недвижимости — это лицо, не достигшее 18 лет.
- Свидетельства о рождении ребёнка, если на данной жилплощади зарегистрированы дети.
Требуется ли согласие супруга на продажу подаренной квартиры
Согласие второго супруга на продажу подаренного имущества не требуется, так как такое имущество не является совместно нажитым. Оно принадлежит тому супругу, кому было подарено.
Исключение могут составлять только те случаи, когда недвижимость была отремонтирована на общие деньги. Второй супруг имеет право на долю в этой недвижимости.
Выплата налога
Налогообложение зависит от двух факторов:
- кем была подарена недвижимость;
- как долго ею владел одариваемый перед продажей.
Не потребуется выплачивать налог, если совпадут два условия:
- если недвижимость перешла в дар от близкого родственника;
- если одариваемый владел ею не менее трёх лет после дарения.
Есть ещё один вариант: недвижимость перешла в дар от человека, не являющегося близким родственником, но минимальный срок владения в данном случае составляет 5 лет. Налог придётся заплатить, если не прошел минимальный срок владения. Нужно учесть, что данный срок в разных регионах может отличаться.
Близкие родственники
Согласно семейному кодексу РФ, в категорию близких родственников входят:
- Родители и дети. При этом одинаковыми правами обладают и родные, и усыновлённые дети.
- Сёстры и братья. Они могут быть как полнородными (у которых оба родителя общие), так и сводными (у которых общим является только один из родителей).
- Бабушки, дедушки и внуки при кровном родстве по одному из родителей.
- Второй супруг.
Расчет налога
Сумма налога исчисляется от кадастровой стоимости подаренной квартиры. Для резидентов РФ она составляет 13% от суммы, для нерезидентов – 30%. Таким образом получается, что человек должен платить налог со своего дохода от продажи квартиры.
Доходом считается одна, но наибольшая величина:
- Стоимость недвижимости согласно договору купли-продажи.
- 70% от кадастровой цены на недвижимость.
Налог рассчитывается с той суммы, которая будет больше.
Как уменьшить сумму налога
Для того чтобы минимизировать налог или вовсе не платить его, есть несколько способов:
- Выдержать минимальный срок владения. Если она была подарена близким родственникам, срок составит 3 года, а если посторонним лицом – 5 лет. В этом случае НДФЛ не платится.
- Воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн руб. В данном случае та сумма, которая должна облагаться налогом, уменьшается на 1 млн руб. Остаток облагается налогом. Налоговый вычет в 1 млн руб. предусмотрен для всех продавцов.
- Если человек получил квартиру от постороннего человека или дальнего родственника, и уже заплатил налог с её кадастровой стоимости. В этом случае доход от её продажи он может уменьшить на сумму уплаченного налога на доходы.
Важно понимать, что можно использовать только один из вышеуказанных способов. Если человек уже воспользовался вычетом, другие способы не применяются.
Кадастровая стоимость
Это цена, которую установило государство в результате оценки. Она проводится по таким формальным признакам:
- месторасположению объекта;
- типу дома;
- площади жилья;
- году постройки дома;
- материалу, из которого он построен.
При кадастровой оценке не учитываются видоизменения, произошедшие с квартирой – ремонт или перепланировка.
Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной стоимости, но при этом не учитывается индивидуальная оценка каждой квартиры. Кадастровую стоимость своей квартиры можно узнать на онлайн-сервисе ЕГРН. Справка предоставляется совершенно бесплатно.
Можно получить выписку из ЕГРН через МФЦ. Такой документ заверяется электронной цифровой печатью. Он принимается во всех учреждениях, его можно распечатывать и пересылать по электронной почте.
Кадастровая стоимость квартиры имеет непосредственное значение при продаже. Сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть менее 70% от кадастровой стоимости. Все прекрасно понимают, что в договоре купли-продажи для снижения налога можно указать совершенно любую стоимость.
Налог с подаренной доли
Если человек продаёт долю в квартире, на неё распространяются те же правила, что и на квартиру полностью. В данном случае имеет значение минимальный срок владения долей квартиры и степень родства с дарителем.
Продавать можно только выделенные доли. Если доля определена в натуральном выражении, владелец может распоряжаться своей частью.
Продажа квартиры несовершеннолетнего лица
Дети довольно часто являются собственниками недвижимости. Право собственности у несовершеннолетних возникает в таких случаях:
- Использование материнского капитала при покупке недвижимости. В России при рождении второго и следующих детей семья получает право материнский капитал. Улучшение жилищных условий — это один из приоритетных и наиболее частых вариантов использования материнского капитала. По закону в новом жилье каждый ребёнок должен получить свою долю.
- Приватизация. Если осуществляется приватизация, то дети становятся владельцами квартиры вместе с прочими жильцами. Все они являются участниками приватизации и имеют одинаковые доли в данной квартире.
- Оформление квартиры на несовершеннолетнего. Зачастую это является личным пожеланием родителей при покупке квартиры. Причины для этого могут быть разными. Например, родители заботятся о будущем ребёнка или необходимо, чтобы квартира не была совместно нажитым имуществом.
Если жильё куплено в готовом доме и при этом не использовалась ипотека, то доли выделяются сразу же после покупки недвижимости. Если же родители вложили материнский капитал на этапе строительства дома, в недостроенном объекте выделения долей невозможно. Это можно сделать, когда дом ведут в эксплуатацию. Приблизительно то же самое с ипотечной квартирой. Пока будет выплачиваться ипотека, квартира будет оформлена на родителей. После её погашения выделяются доли детям.
По закону лица, не достигшие 18 лет, являются полноправными владельцами недвижимости. Они могут пользоваться ею, но не распоряжаться. Если возникает необходимость продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, от его лица это делают его законные представители. К ним относятся родители, усыновители (попечители, приёмные родители, опекуны).
В любой сделке, где участвует лицо до 18 лет, непосредственное участие принимают органы опеки. От них требуется согласие на сделку, в противном случае сделка не будет иметь законной силы и может быть аннулирована в любой момент.
Основная функция органов опеки и попечительства – отслеживание соблюдения прав несовершеннолетних. В данном случае органы опеки должны проследить за тем, чтобы выгоду получает именно ребёнок. Выгода заключается в переводе средств на его счёт, переезде в более благоприятный район, в улучшении жилищных условий.
Возраст ребёнка является основным фактором, влияющим на то, может ли он участвовать в сделках:
- Все дети до 6 лет являются малолетними, следовательно, полностью недееспособными. От их лица всегда принимают решение родители или законные представители. Всё это должно подтверждаться органами опеки.
- 6-14 лет — это малолетний возраст, но уже частично дееспособный. В большинстве случаев таких детей приглашают на сделку, несмотря на то что всё осуществляется их родителями или законами представителями.
- В возрасте 14-18 лет дети уже не считаются малолетними, но всё так же частично дееспособными. Они принимают участие в сделке, но при согласии родителей и законных представителей.
- С 18 лет у каждого гражданина РФ наступает полная дееспособность. Она даёт право самостоятельно распоряжаться собственным имуществом, подписывать документы, заключать сделки с недвижимостью. Если ребёнок уже состоит в браке и работает по трудовому договору, полная дееспособность наступает для него в 16 лет.
Согласие органов опеки и попечительства реально получить, когда продажа квартиры улучшит жизнь ребёнка. Как правило, после продажи квартиры следует приобретение нового объекта недвижимости. Никаких нареканий со стороны органов опеки не будет в таком случае:
- Если новая квартира больше по площади, при этом комната ребёнка также будет больше.
- По стоимости. Если суммарная доля ребёнка в новой квартире будет стоить дороже.
Органы опеки могут оценивать новую квартиру по своим критериям, в частности определяется её месторасположение, наличие поблизости всей необходимой для ребёнка инфраструктуры.
Иногда квартира продаётся не для улучшения жилищных условий. Здесь нужно представить в органы опеки веские аргументы для продажи недвижимости. Очень часто в таких случаях от опеки поступает отказ в сделке. Основанием для этого может стать невозможность приобрести за вырученные деньги пригодную для проживания недвижимость. К тому же многие специалисты органов опеки считают, что иметь недвижимость всегда надёжнее.
Не всегда можно получить разрешение органов опеки на покупку квартиры в ипотеку, так как часто считается, что это ухудшение жилищных условий ребёнка. То же самое касается и недвижимости в строящемся в доме, так как до момента сдачи его в эксплуатацию может пройти много времени.
Перед тем, как дать согласие на приобретение квартиры в строящемся доме, проверяют:
- репутацию застройщика;
- договор от застройщика;
- готовность дома;
- соблюдение застройщиком всех условий.
Отказ органов опеки в сделке последует в таких случаях:
- если родители находятся в разводе, а второй родитель не дал согласие на сделку;
- если предполагается переезд в город, хуже предыдущего;
- если новая квартира расположена в районе с плохой инфраструктурой и экологией;
- если квартира находится в доме, который хуже предыдущего;
- если приобретается квартира меньше площади, чем предыдущая;
- если доля ребёнка в новой квартире будет меньше по метражу или стоимости;
- если предполагается самостоятельное строительство дома и доли будут выделяться только по завершении строительства.
Если ребёнок является наследником по завещанию, но в наследство так и не вступил, его долю или всю недвижимость нельзя продавать.
