Как подарить квартиру родственнику: пошаговая инструкция

Есть несколько юридических процедур, при помощи которых граждане могут переоформить недвижимость на другого человека. Самая распространенная из них в народе называется «дарственной». В законе такой термин называется «договор дарения». Документ оформляют, когда хотят передать близким людям что-то ценное, чаще всего – это квартира. Процедура переоформления довольно сложная. Важно доверить заключение сделки только юридически грамотному специалисту. Если вы не знаете, как подарить квартиру дочери, вам поможет пошаговая инструкция из данной статьи.

Как переоформить жилье на ребенка

Решившись переоформить на ребенка жилье, папе или маме следует определиться с правом собственности на имущество. Если объект дарения – это совместно нажитое имущество в браке, то согласие на проведение сделки потребуется как от матери, так и от отца.

В случае, когда родители являются собственниками в равных правах, тогда папа может сделать дарственную на дочь от своего имени и ни с кем не согласовывать принятое решение. К договору ему потребуется приложить согласие о распоряжении имуществом. Чтобы соглашение вступило в силу, необходимо заверить его у нотариуса.

В договоре указывается объект дарения и изъязвляется воля дарителя о передаче права собственности. При заключении договора, как и при подаче документов, должны присутствовать обе стороны. Дочь, принимая дар от родителя, ставит в договоре подпись, после этого сделку можно считать завершенной.

Имущество, подаренное дочери по договору, принадлежит только ей на законном основании. На родителей право совместной собственности не распространяется.

Получив согласие одаряемого, передать право собственности на жилье даритель может в любое время. Главное помнить, что сделка становится действительной только после государственной регистрации в Росреестре.

Вся процедура от подачи документов и до постановки подписей проводится в присутствии обеих сторон. Поэтому передача квартиры возможна только при жизни отца или матери.

Безвозмездная сделка

Дарственная представляет собой безвозмездную сделку. Это значит, что одна сторона обязуется передать другой стороне что-то ценное, например, квартиру или дом, без получения взамен денежных средств или выдвижения других условий. Таким образом происходит дарение имущества по обоюдному согласию.

Следуя Гражданскому кодексу, сделка, которая проводится под прикрытием другой сделки, признается притворной или мнимой. Она считается совершенной для вида, без намерения признавать правовые последствия.

Основные правила оформления договора

Договор дарения – это своего рода альтернатива завещанию. Его оформление предусматривает простую юридическую процедуру. Это довольно распространенная форма соглашения сторон. Она популярна среди граждан. Заключая право передачи собственности по договору дарения на дочь, сына, внука или внучку, налоги не уплачиваются.

Договор можно составить самостоятельно, описав подробно объект дарения и изложив условия в простой форме. Если собственников у недвижимого имущества несколько, то потребуется заверить документ у нотариуса. После составления договора и подписания даритель вместе с одаряемым направляются в Росреестр.

Шаги по оформлению дарения имущества:

1. Между дарителем и одаряемым заключается договор.
2. Стороны внимательно знакомятся с содержимым и ставят подписи.
3. Затем они подают договор вместе с пакетом других документов на регистрацию.

Договор, составленный в нотариальной форме, потребуется тем лицам, которые заключают «дарственную» и не являясь друг другу родственниками.

Подарок для несовершеннолетнего ребенка

Можно преподнести такой щедрый презент для несовершеннолетней дочки возрастом от 14 до 18 лет. Следует помнить, что оформление сделки осуществляется только родителем, попечителем или усыновителем.

Все крупные сделки с малолетними лицами, которые не достигли возраста 14 лет, в соответствии со статьей 28 ГК РФ, совершаются законными представителями. Оформление проводится без участия ребенка, но от его имени.

Как подарить долю от объекта недвижимости

Когда папа или мама решают переоформить на дочку часть жилья, то и в этом случае необходимо заверить документ у специалиста. Бывает, что законных хозяев у квартиры несколько, например, 1/2, 2/6 и так далее, а право пользования жильем было установлено судом.

В случае, когда дом или квартира были зарегистрированы в общей собственности с другим человеком, чтобы им распоряжаться, потребуется определить право дарителя на часть в квартире. Собственность может быть как долевой, так и совместной.

В соответствии со статьей 253 Гражданского Кодекса РФ, любой из собственников, владеющий имуществом в равной степени и решивший подарить свою долю близкому родственнику, обязан нотариально оформить договор дарения.

Человек, который совершает дарение дома или квартиры, владеет имуществом в совместной собственности. Поэтому части каждого собственника должны быть определены.

Если квартира родителей приобретена до брака, но при этом является их совместной собственностью, то им придется обратиться к нотариусу и оформить согласие на определение долей каждого владельца. После того как стороны указывают свои доли, они начинают процесс оформления договора дарения. Нужно указать в нем те части, которые родители желают передать по договору.

Супруги, которые имеют совместно нажитое имущество, могут у нотариуса оформить договор дарения. В нем сразу будут определены доли.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, если право владения всех собственников имущества определено как долевая собственность и в выписке из ЕГРН прописана часть каждого, то даритель волен распоряжаться ей по своему усмотрению на законном основании.

Нужно учитывать такие правила:

• Обе стороны, заключающие договор, должны действовать в рамках закона и нести ответственность за свои действия.
• Одаряемый должен внимательно читать условия договора. Если в нем затрагивается денежная сторона, то сделка не может быть действительной.
• Квартира или ее доля должна быть свободной от арестов, залогов и кредита. Также дети дарителя не должны быть в ней прописаны.

Закон не ограничивает деление долей. Человек может передать право собственности по договору дарения сразу нескольким родственникам. Например, брат получит ¾ от доли, а сестра – лишь ¼ часть.

Особенности договора дарения

На основании закона владелец имущества имеет полное право подарить его физическому лицу, компании или государству. Чтобы договор о передачи прав собственности вступил в силу, одариваемая сторона должна быть согласна с подарком. Вручение жилья должно быть безвозмездным, в противном случае сделка будет расторгнута судом, как недействительная.

Договор на передачу прав собственности в дар заключить после смерти дарителя невозможно. Это уже другая процедура и в юридической практике она называется «вступление в наследство».

Подписав договор дарения, одаряемый вступает в права владения и может распоряжаться недвижимостью так, как он пожелает. Оплату госпошлины за договор дарения имущества и другие расходы на себя берет одариваемый.

Каким гражданам нельзя дарить квартиру

Законодательство запрещает презентовать ценные вещи, в том числе квартиру, такой категории граждан:

• Медицинским сотрудникам и работникам образовательных учреждений.
• Коммерческим организациям.
• Госслужащим.

Получив право собственности на имущество, счастливый обладатель дарственной лично несет бремя содержания квартиры и волен распоряжаться ею на свое усмотрение.

Список требуемых документов

Чтобы презентовать близкой родственнице недвижимое имущество в дар, дарителю потребуется составить договор дарения и зарегистрировать переход права собственности. Чтобы сделать это быстро, рекомендуется заранее собрать пакет документов.

В пакет входит:

• Договор дарения, он должен быть в 3-х экземплярах.
• Заявление о госрегистрации.
• Выписка из ЕГРН. В ней указываются права на недвижимое имущество.
• Соглашение, в котором указан процесс купли-продажи или дарения.
• Чек об оплате госпошлины.
• Паспорта сторон договора.

Если квартира или дом находятся в ипотеке, то потребуется согласие банка, выдавшего кредит.

Сколько стоит оформление

Переоформляя право собственности на ребенка или другого близкого родственника, необходимо оплатить госпошлину. Её размер составляет около 2 тыс. руб. Если даритель переоформил дом, то дополнительно потребуется заплатить от 350 до 2 тыс. руб.

Выписка из домовой книги выдается бесплатно. За получение сведений из ЕГРН тоже придется заплатить сумму в размере 300 руб.

Договор дарения можно сделать у нотариуса, только стоить это будет дорого. Особенно в том случае, когда собственность передается в качестве подарка дальним родственникам. Но услугами нотариуса обычно пользуются не так часто, в основном, когда есть риск претензий от третьих лиц или при дарении доли от имущества.

Налоги

Если недвижимость передается во владение дочери, то сделка налогом не облагается. Если же оформление договора предусматривается на дальних родственников или на посторонних людей, то одаряемому придется заплатить налог. Он будет равен 13% от общей суммы.

Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ, на доходы полученные в результате дарения от близких родственников и членов семьи налогообложение не распространяется. Для этого дочь должна принести в налоговый орган документ, подтверждающий родство с дарителем. Подойдёт свидетельство о рождении дочери.

При передаче прав дарения на имущество отдельно оплачивается госпошлина на квартиру или дом, если он состоит на кадастровом учете и указан в дарственной.

Преимущества и недостатки дарственной

Чтобы передать жилой объект в собственность другому лицу безвозмездно, вовсе необязательно оформлять «дарственную». Есть много других способов. Дарственную нельзя рассматривать, как основной и единственный способ.

Чтобы понять, действительно ли оформление дарственной является выгодным вариантом, нужно выяснить все достоинства и недостатки данной процедуры.

Преимущества дарственной:

• Это многим доступный способ передачи прав собственности в дар. В основном, оплачивается госпошлина и услуги нотариуса.
• Оформление дарения считается простой процедурой, тем более, если собственность принадлежит дарителю целиком. В других случаях всю работу возьмет на себя нотариус.
• Оформление дарственной позволяет передать права на квартиру конкретному человеку, которого выбрал даритель.
• Договор дарения намного надежнее и прозрачнее, чем вступление в наследство, ведь при наследовании нельзя предугадать, кому достанется имущество.
• Наследование, в отличие от дарения, подразумевает наличие обязательных наследников. Это лица, которые первые претендуют на право владения имуществом умершего, вне зависимости от его воли.
• Имущество, полученное в дар по договору, не подлежит разделу, даже после смерти дарителя. При этом одаряемый сразу же вступает в права собственности.
• Если имущество дарится дочери, находящейся в браке, то на супруга не распространяется право совместной собственности. Имущество не подлежит разделу.
• Одаряемый не обязан уплачивать НДФЛ, как при продаже квартиры по договору купли-продажи.

Минусы дарственной:

• Есть риск оспаривания дарения, причем довольно высокий.
• Никаких требований и условий к одариваемому выдвинуть не получится.
• Сразу же после регистрации сделки даритель получает все права на владение квартирой, домом или участком.

Договор дарственной – это не единственная безвозмездная сделка в юридической практике. Прежде чем оформлять договор, рекомендуется посоветоваться с юристом. Возможно, есть более выгодные варианты, например, рента или пожизненное содержание.

Срок дарственной

Договор дарения начинает действовать сразу после того, как пройдет государственную регистрацию в Росреестре. После этого документ не имеет срока годности, то есть он бессрочный, неограниченный. Его действие может остановить или отменить только суд, на это нужна веская причина.

Если дарение не было зарегистрировано в реестре, а один из участников сделки погиб, то она автоматически аннулируется. Но даритель может обозначить в документе временной промежуток вступления договора в силу.

Если в качестве подарка выступает недвижимость, то указывается дата, когда она будет в собственности одаряемого. Это значит, что он сможет продолжать в ней проживать до определенного срока, указанного в договоре. Оформленный договор вступит в действие с того момента, что прописан в содержании документа.

В случае, когда договор был составлен простым текстом в домашних условиях, но по какой-либо причине не прошел регистрацию, он должен быть заново зарегистрирован, но не позднее трех лет с момента подписания. Специалисты по гражданскому праву рекомендуют не откладывать этот вопрос, а оформить новый документ и зарегистрировать его как можно быстрее.

Можно ли оспорить дарственную и каким образом

Чаще всего, люди интересуются у юристов, можно ли оспорить дарственную на имущество при наличии прямых наследников на квартиру. Да, это допустимо, но нужно учесть обстоятельства каждого конкретного дела и рассмотреть доказательства неправомерности заключения договора.

Часто исковое заявление об оспаривании «дарственной» поступает от лиц, которые располагают сведениями о незаконности сделки либо сами заинтересованы в аннулировании договора. Отсудить договор дарения на имущество после смерти дарителя имеют право прямые наследники, их законные представители и лица, действующие в их интересах.

Другими словами, подать иск в суд с требованием отменить действие «дарственной» может:

• взрослая дочь дарителя;
• отец;
• брат;
• бывшая супруга, выступающая в качестве законного представителя их общего несовершеннолетнего ребенка и действующая от его имени.

Кроме этого, побороться за наследство при наличии договора дарения могут как прямые наследники, которые имеют законное право на долю имущества умершего, так и другие родственники. Причем степень родства не имеет абсолютно никакого значения, достаточно придерживаться очередности наследования.

Оформить исковое заявление в суд с требованием аннулировать действие «дарственной» могут:

• сотрудники органов опеки, отстаивающие права несовершеннолетнего ребенка;
• контролирующие органы, которые действуют в интересах наследников, официально признанных недееспособными.

Однако, шансы на удачное проведение дела по прекращению действия договора в пользу заинтересованного лица возрастают при наличии веских доказательств неправомочности документа.

Законодательством предусмотрено несколько оснований для оспаривания договора дарения:

• Подтвержденная недееспособность дарителя на момент заключения «дарственной», а также доказанное алкогольное или наркотическое опьянение, состояние психоэмоциональной травмы, которое делает его невменяемым.
• Вынужденное оформление дарственной.
• Совершение незаконных действий со стороны одаряемого в сторону дарителя или родственников для получения желаемого имущества.
• Если собственность является совместно нажитым имуществом в браке, то в случае дарственной супруг предъявляет согласие. При его отсутствии проведенную сделку можно считать недействительной.
• Если «дарственная» была составлена юридически неграмотно, то документ аннулируется по первому требованию истца.

Сделка расторгается, когда она признана мнимой. Это значит, что лица, заключившие ее, не собирались возлагать на себя правовые обязательства, а под прикрытием данной процедуры совершили сделку другого назначения. Такие махинации проводятся для того, чтобы имущество так и осталось в собственности и пользовании дарителя.

Сделка передачи прав собственности может быть признана притворной. То есть передача имущества в дар осуществлялось не на безвозмездной основе, как положено по закону, а взамен на плату со стороны одаряемого. Делается это, чтобы не платить государственную пошлину, предусмотренную в случае купли-продажи дома или квартиры.

Вероятность того, что наследникам удастся оспорить «дарственную» по этим пунктам, довольно велика. Однако, юристы не дают никаких гарантий, так как в процессе дела могут всплыть другие факты. Тогда оспаривание дарственной пойдет по другому сценарию.

Сроки для оспаривания

Законодательство предоставляет дарителю возможность отозвать договор дарения в течение трех лет с момента его заключения. Но если причина расторжения договора кроется в банкротстве бывшего владельца, то на возврат имущества закон дает срок в шесть месяцев.

Остальные лица также могут оспорить договор дарения в течение трех лет. Срок исковой давности будет исчисляться с момента:

• Когда лицу стало известно о нарушении его прав и незаконном проведении сделки.
• Когда мешающие данному лицу обстоятельства больше не действуют, тогда у него появляется право обратиться в суд.

Такие процедуры, как наследование или дарение, являются самыми проблемными в юридической практике. Всегда найдутся обделенные родственники, которые захотят оспорить «дарственную» после смерти дарителя, если одаряемым является чужой человек.